建築業界や不動産業界では、物件の取引の際にさまざまな取り決めがあります。
その中でも今回は瑕疵担保責任について解説します。
建築業者、不動産業者が守らなければならない取り決めについて正しい情報を把握し、今後の取引に役立てましょう。
瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任は不動産の売主に課せられている責任の一つです。
引き渡しの際に契約の内容に適した物件かをきちんと確認し、万が一契約書に違反する内容があった場合はその責任を負わなければなりません。
瑕疵には、例えば雨漏りしている、シロアリや害虫、害獣がいる、土壌が汚染されているなどがあります。
過去に事件があった物件なども、引き渡し前に必ず買主に伝えなければなりません。
瑕疵担保責任の期間は5年から10年
瑕疵担保責任には期限があり、一般的な新築物件は10年間の責任を負わなければなりません。
引き渡しから10年以内に雨漏りや害虫の被害など、瑕疵担保責任の対象となるトラブルが発覚した際は対応する必要があります。
特約によっては期限を5年とすることも可能です。
また、買主は、瑕疵担保責任が発覚してから1年以内に売主へ通知する必要があります。
契約してからではなく発覚してから1年間なので、間違えないようにしましょう。
一部のハウスメーカーや工務店では、瑕疵担保責任の期間を10年ではなく20年など、長期間用意しているところもあります。
瑕疵担保責任の種類
ひとくちに瑕疵担保責任と言っても、その種類はさまざまです。
- 物理的瑕疵
- 法律的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
これら4つの瑕疵担保責任について、詳しい内容を確認しましょう。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、その名の通り物理的な瑕疵のことです。
雨漏りをしていたり害虫の被害が深刻だったりしたことが発覚した場合は瑕疵担保責任が発生します。
また、建築物だけでなく土地が地盤沈下した、危険物が埋蔵されていることなどが発覚した場合も瑕疵担保責任の対象となります。
耐震基準に適合していない場合も契約違反となるので注意してください。
法律的瑕疵
土地や建築物に問題がなくても、法律に違反している建築物の場合は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
構造において安全基準を満たせていない建築物や、設置しなければならない棒材設備が不足していなかった場合はどは瑕疵担保責任の対象です。
建築物を建てる際は建築基準法の他にも、都市計画法や消防法など、守らなければならない法律が多数あります。
また、地方によっては特別なルールが課されている場合もあります。
これに違反すると契約違反になる可能性もあるので注意してください。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、人が住みたくないと感じる事件や事故が過去に起きた物件に対して適応されます。
殺人事件があった、住民が自殺した、死亡事故が起きたなど、今後その物件に積み続ける買主の精神に負担がかかるような場合は、事前に告知しなければなりません。
その物件自体に問題がなくても、近くで有名な殺人事件が起きた、暴力団やカルト教団の拠点が近くにあるなどの場合も心理的瑕疵にあたります。
「普通の人がその情報を聞いてその物件を購入したいと思うか」は個人差がありますが、少しでも引っかかる場合はきちんと説明する義務があります。
説明をせずに売却し、後から買主がその事実に気づいた場合は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
環境的瑕疵
物件だけの問題ではなく、周辺環境も瑕疵担保責任の対象となります。
近くにごみ処理場や汚水処理場がある、騒音が気になる施設がある、環境汚染されている可能性があるなどの場合は、事前の告知が必要です。
買主がその情報を知らず、売主がその情報を知っていた場合、買主が知らずに購入するとその後瑕疵の対象となってしまいます。
法律から見る瑕疵担保責任
瑕疵担保責任は法律で定められていますが、民法、宅地建物取引業法など、複数の法律が関わっています。
それぞれの取り決めを確認し、適切な対処ができるようにしましょう。
民法
民法では2020年までは契約無効、または損害賠償の2つしか用意されていませんでした。
ですが2020年以上はこの二つに加えて追完請求と代金の減額を請求できるようになりました。
問題がある点を回収すれば引き渡しが可能になる、代金を減額すれば引き渡しが可能になるなど、買主にとって有利な変更です。
瑕疵担保責任が発覚したらまずは追完請求で修繕をしてもらい、その後代金の減額という順番を踏む必要がありますが、契約を無効にせず物件を購入することが可能です。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業者である不動産会社から不動産を購入する場合は、瑕疵担保責任の期間は引き渡しから2年が最低ラインです。
2年以下と設定すると買主が不利になってしまうため、特約を作っても無効になってしまいます。
民法では原則として買主が瑕疵担保責任の原因を知ってから1年以内に通知する必要があるため、このルールは不動産会社でも守らなければなりません。
品確法
品確法は、対象の不動産が新築住宅の場合に適応されます。
引き渡しから10年間は必ず瑕疵担保責任を負わなければならず、20年まで延長することも可能です。
ハウスメーカーや工務店などでは瑕疵担保責任を20年に設定しているケースも多いです。
ですが、条件として数年ごとに定期点検をおこない、改修を繰り返すことがあります。
改修は買主側が費用を負担しなければならないため、瑕疵担保責任機関が長いから安心できる、コストを抑えられるというわけではないので注意してください。
特約が有効になるケース
瑕疵担保責任に対して特約を結ぶことは可能です。
ですが、不動産に関する法律は基本的に買主が不利になることはないようにしなければなりません。
そのため、特約を結ぶにはいくつかの条件を守る必要があります。
一つ目は売主が不動産会社ではないことが条件です。宅地建物取引業者の許可を得た業者は特約を結ぶことはできません。
さらに、売主が知らなかった欠陥が発覚した場合のみ瑕疵担保責任を免責する特約を結べます。物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵のいずれにおいても、売主が知っていた場合は免責対象にはなりません。
そして、売主が故意に不動産に危害を発生させた場合も瑕疵担保責任の免責対象にはなりません。故意ではなく損害を発生させた場合は免責の対象とする特約を結ぶことが可能です。
第三者機関に確認してもらう方法も
買主が知らなかった瑕疵担保責任は免責の特約を作ることができますが、双方が安心して取引を行うためにも第三者機関を通して確認してもらう方法もおすすめです。
住宅診断を行っている建築士事務所などで確認してもらえます。
買主が自主的に第三者機関を利用する方法もありますが、買主から売主へ第三者機関への依頼を相談された場合は可能な限り対応するようにしましょう。
瑕疵担保責任を確認して安心できる取引を
不動産の引き渡し時に必ず意識しなければならない瑕疵担保責任について解説しました。
法律的な瑕疵はもちろん、心理的瑕疵や環境的瑕疵なども意識して、買主に事前に説明しなければなりません。
売主が知っていた情報を買主に知らせなかったことが発覚すると、損害賠償を請求されたり、改修の責任を負わなかったりしなければなりません。
その業者に対しての印象も悪くなってしまうので、双方が気持ちよく取引するためにも、瑕疵担保責任については必ずルールを確認しておきましょう。
下記の記事では、不動産や建築で役立つ不動産鑑定士資格について解説しています。こちらも併せてご確認ください。